被杂物挤占的疏散通道、老旧失能的消防设施、迷宫般的逃生路线……这是南都N视频记者，在近期对广州多个片区高层商住楼宇进行消防安全调查时，发现的一系列“明患”与“暗患”问题。

  报道发出后，问题得到多个被曝光楼宇的物管公司与属地街道的格外的重视。据了解，多个涉及的街道已对楼宇进行现场检查，并责令整改消防隐患问题。有部分楼宇物管公司也主动做出整改动作，包括对楼宇消防设施进行升级改造，督促业主或租户限期清空楼道杂物等。

  南都N视频记者在回访时发现，此前曝光的消防安全问题有了明显改善，但有楼宇住户仍未主动清楚占道杂物。有律师指出，物管公司能够将占用疏散通道、堵塞安全出口的障碍物进行挪移，事后及时通知业主领取。这种行为并没有超出物业管理公司的权限。

  位于荔湾区金兰苑小区的剑兰大厦建成于1994年，楼道与楼梯间几乎沦为“私人储藏区”。此前，记者走访时，随机进入的一栋塔楼，23个楼层中20层存在很明显堆积，部分通道被占三分之二，一处楼梯转角通行宽度仅剩十余厘米。

  颇具讽刺意味的是，每个消火栓外贴有物业巡查表，“箱体完好”“水带水枪”等栏目均被打勾，唯独“障碍物”一栏空着。而物业自2018年以来张贴的多轮清理通知早已泛黄。“物业常在微信群发提醒，但杂物始终没清走。”一位业主说。

  报道发布后，茶滘街道办事处联合区住建局、消防大队成立清理专班。1月17日记者回访看到，超半数楼层通道恢复通畅。尤其是，此前发现的因堆放大量纸箱，记者险被绊倒的15层楼梯间，现已被全部清理干净。

  个别楼层虽仍有零星自行车或家具暂存，但已有居民主动贴上“今日清走”的便条。在9层走廊，记者看到两件体积较大的家具柜摆放在公共区域，柜上贴有手写纸条——“翻新置换之柜，今天内请货拉拉运到别处，不便之处，敬请谅解”。这也反映出部分居民已有意识主动清理占用的楼道。

  “监督一点、带动一片。”茶滘街道在回应中表示，已责令物业对小区所有住宅楼、商铺、充电设施及消防通道全面自查整改。一次针对具体点位的曝光，正尝试撬动整体社区的消防排查。

  在天河区，官方执法动作同样迅速且规范。在此前的调查中，天河区金泽大厦、尚德大厦不同程度出现疏散通道堆积杂物和围堵消防设施的问题。其中，尚德大厦的部分疏散通道，还被吸烟者视为吸烟区。

  南都N视频记者通过调查了解到，针对金泽大厦的隐患，天河南街道现场核查后，当日即向物业方下发《消防安全隐患整改告知书》，并对物业公司负责人进行约谈，明确其主体责任。

  而对于尚德大厦疏散通道以及被堵问题，石牌街道办事处不仅下发《责令立即改正通知书》，还对楼内一电竞酒店的负责人进行约谈，并进行立案调查处理；同时，辖区派出所也对物业管理方开出《责令限期改正通知书》，形成了行政与执法力量的合力。

  1月17日，南都N视频记者回访尚德大厦时发现，大厦B栋3层的疏散通道与7层疏散通道均实现疏通。此前发现的疏散通道缺乏光照问题，记者实测发现，楼道内的声控灯目前已实现正常运作。

  在海珠区，针对江南西片区一居民楼防盗网逃生窗锁具生锈、钥匙遗落的问题，当地街道和社区也派人上门剪除了逃生窗上的锁。

  与官方执法形成呼应的，是部分物业管理公司在压力与责任驱动下的主动作为。南都N视频记者通过调查了解到，荔湾区惠城花园以物管主导进行主动整改，目前超20个失效灭火器被更换，430多盏问题应急灯全面更新，所有消火栓贴上新封条并增设每月点检表，升级建立月度巡检制度。

  1月9日，记者首次走访时发现，该小区惠怡楼多个灭火器压力指针已落入红域——意味着灭火器失压，已无法正常使用；惠景楼每层设置的8个消火栓中，封条检查日期多停留在2025年2月， 距离下一次应检日期2025年7月已过去半年，封条仍未更换。

  小区物管在报道后回应称，接到反馈后，公司已联合消防维保单位广东华海建设集团有限公司，对小区消防联动控制系统展开地毯式检修。截至1月16日，所有消火栓已完成检查并更新封条，失效灭火器已更换超过20个，压力均恢复至正常范围。

  随后，记者回访惠城花园时，随机打开多个消火栓箱发现，箱内消防水带、水枪、接口等设备齐全、无损坏。同时，灭火器箱里的灭火器压力表指针也落在绿域（即压力正常），处于5年有效期内，部分为全新灭火器。

  “自从你们上次调查后，咱们进行了全面检查，还发现小区有430多个应急灯要换掉，已紧急制作新的设备做更换。”华海建设负责该片区的消防维保团队负责人杨先生和记者说，团队同时对火灾报警系统、消防专用水泵、喷淋系统及屋顶水箱进行了检测，确认全部设备运转正常。

  记者跟随物管进入小区地下库房查看，库房内有生活水泵、消防专用水泵、喷淋水泵各两座。杨先生在电箱上逐个按动了消防泵、喷淋泵的按钮，仪表盘指针随即加压跳转，水泵内发出“轰”的蓄水声，证明设备处于正常运作状态。

  为形成长效机制，小区在消火栓箱外新增点检表，将巡检频率从每季度一次提升至每月一次，并确保每次巡检工作在一个月内完成。杨先生也坦承，老旧小区设备分布散、更新周期不同。以应急灯为例，一般三五年后有必要进行系统性更新。一栋高层商住楼里有近千盏应急灯，但并非集中损坏，周期性维护成本较高。

  尽管整改成效显著，但记者在回访中发现，一些深层次矛盾与惯性阻力并未随之消散，“生命通道”的长效畅通仍面临多重挑战。

  事实上，居民对消防安全问题的“习惯性忽视”仍存在。对于杂物阻塞楼道，剑兰大厦有业主表示“不影响走路就算了”；惠城花园有老年住户认为“住几十年了，没觉得不安全”。

  这种“习惯性忽视”与“容忍心理”，是杂物堆积屡禁不止的社会心理基础。即便在清理后，仍有部分居民对整改过程“不太了解”，仅对结果表示欢迎，主动参与维护的意愿不强。

  与居民的意识相关联的，是楼宇物管在“有责无权”下的尴尬困境。物业管理公司普遍反映，对于拒不配合的业主，缺乏有效的制约手段。

  负责管理天河区尚德大厦工作的，是广东和景物业管理有限公司。该公司的一位值班主管刘先生和记者说，大楼消防安全问题曝光后，物业公司即在1月15日起，要求大楼所有业主与租户，在3日内自行清空楼道和疏散通道内的杂物。

  不过，记者在17日下午回访尚德大厦时发现，此前发现大楼高层放置在楼道内的鞋柜、书桌等杂物依旧未被清走。

  “我们只能劝、只能报告，没有执法权，清走了他可能又搬回来。”刘先生表示，“有责无权”的困境下，有部分业主或租户甚至对抗物业的管理工作，不仅拒绝清理占据楼道的个人物品，还以物管服务不好为由威胁拒交管理费。

  此外，资金与技术两大问题也制约了老旧楼宇的消防升级改造。惠城花园的维保方指出，新建高楼的物联网消防联动控制系统可实现智能预警，但改造费用高达数百万元，老旧小区难以承受。设备老化分散、更新周期长、维护成本高，是悬在许多老楼头上的“达摩克利斯之剑”。纯粹依赖人力增加巡检频次，也给物业带来了持续的成本压力。

  那么，物管在楼宇消防安全中究竟要承担怎样的法律责任，怎么样更好在权责范围内发挥作用？广东国鼎律师事务所律师何生廷在接受南都N视频记者正常采访时，根据现行法律和法规进行了厘清与分析。

  何生廷表示，根据《消防法》《民法典》及《高层民用建筑消防安全管理规定》等有关规定法律法规，物业服务企业的消防责任是明确的。最重要的包含对共用消防设施来维护管理，确保其完好有效；定期开展防火检查巡查；对占用、堵塞疏散通道等行为，应及时劝阻、制止；劝阻无效的，必须立即向消防、公安等主管部门报告并协助处理。

  “如果物管未尽到上述职责，将面临多重法律责任。责任后果严重，涉行政、民事乃至刑事。”何生廷和记者说，依据《消防法》第六十条，可能被消防部门处以罚款等行政处罚；若因管理不善导致火灾并造成业主人身财产损失，可能需承担对应的民事赔偿相应的责任；极端情况下，如经消防机构通知后仍拒绝执行整改，导致非常严重后果的，相关责任人甚至有可能涉嫌构成消防责任事故罪。

  针对物管在楼宇消防安全中“有责无权”的困境，何生廷表示，对于占用通道的行为，物业管理公司有权要求业主移开障碍物，恢复通道畅通。“虽然物业管理公司没有执法权，但对于拒不整改的业主，物管将占用疏散通道、堵塞安全出口的障碍物进行挪移，事后及时通知业主领取，并不会超出物业管理公司的权限。 ”何生廷说。

  “合同明责、机制联动、留存证据。”对于如何发挥好物管公司在楼宇消防管理上的作用，何生廷建议，物管公司应首先在《物业服务合同》和《管理规约》中明确细化消防安全服务内容与业主义务。其次，必须主动与街道、消防、公安等部门建立常态沟通与联动机制，使“报告”渠道畅通有效。最后，在日常工作中务必做好巡查记录、劝阻告知、报告文书的存档，以证明自身已履行法定义务，在发生纠纷或事故时厘清责任。

  采写、摄影：南都记者 陈卓睿 代国辉 廖艳萍 李竹 莫郅骅 黄晓彦 王美苏 实习生 林卓仪 赖思恩 杨漫琦

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